一、报告概述本报告基于2026年7月烟台市六区芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟平区、高新区实际二手房成交案例从成交价格、户型结构、区域分布、价格走势等维度进行深度分析为购房者、业主及行业从业者提供数据参考。数据说明本报告所引用案例均为2026年7月实际网签成交记录样本量共计326套覆盖烟台市主要城区。成交价格包含税费及中介服务费单位为元/平方米。二、全市成交概况2026年7月烟台市二手房市场整体呈现“量稳价微调”的态势。全市二手房平均成交价格为9,862元/平方米环比6月下降0.8%同比去年7月下降3.2%。指标2026年7月2026年6月环比变化平均成交价元/㎡9,8629,941-0.8%成交套数326341-4.4%平均成交面积㎡98.697.21.4%平均成交周期天72685.9%从成交周期来看房源去化速度略有放缓买方议价空间有所扩大市场整体处于“买方市场”区间。三、分区域成交价格分析烟台市各区域二手房价格分化明显核心城区与新兴城区价差进一步拉大。3.1 莱山区高端改善主导莱山区7月成交均价为13,450元/平方米位居全市首位。该区域成交案例以120平方米以上改善型住宅为主占比达58%。典型案例案例A莱山区观海路某高端社区142㎡三室两厅成交总价218万元折合单价15,352元/㎡成交周期45天。案例B莱山区迎春大街某次新小区98㎡两室两厅成交总价128万元折合单价13,061元/㎡成交周期60天。3.2 芝罘区老城配套成熟芝罘区7月成交均价为10,280元/平方米。该区域凭借成熟的教育、医疗和商业配套吸引大量刚需及学区购房者。典型案例案例C芝罘区南大街附近某学区房76㎡两室一厅成交总价89万元折合单价11,711元/㎡成交周期仅20天。案例D芝罘区幸福片区某老小区88㎡三室一厅成交总价78万元折合单价8,864元/㎡成交周期95天。3.3 开发区产业人口支撑开发区7月成交均价为9,560元/平方米。依托万华、富士康等大型企业该区域住房需求以产业人口为主成交户型集中在80-110平方米。典型案例案例E开发区长江路某小区105㎡三室两厅成交总价102万元折合单价9,714元/㎡成交周期55天。案例F开发区北京南路某次新小区89㎡两室两厅成交总价82万元折合单价9,213元/㎡成交周期70天。3.4 福山区与牟平区价格洼地福山区7月成交均价为7,380元/平方米牟平区为6,850元/平方米是烟台市二手房价格洼地适合预算有限的首次置业者。典型案例案例G福山区福海路某小区95㎡三室两厅成交总价68万元折合单价7,158元/㎡成交周期80天。案例H牟平区养马岛附近某海景房110㎡两室两厅成交总价72万元折合单价6,545元/㎡成交周期120天。区域成交均价元/㎡环比变化主力户型莱山区13,450-0.5%120㎡以上改善型芝罘区10,280-0.9%70-100㎡刚需/学区开发区9,560-0.6%80-110㎡产业配套高新区8,920-1.1%90-120㎡刚改福山区7,380-1.3%85-110㎡首置牟平区6,850-1.5%90-120㎡首置/养老四、户型与面积段分析从成交结构来看不同面积段房源的市场表现差异显著。70㎡以下小户型成交均价10,850元/㎡主要集中于芝罘区老城区学区属性溢价明显去化速度最快。70-100㎡刚需户型成交均价9,320元/㎡占比42%是市场成交主力议价空间约3%-5%。100-140㎡改善户型成交均价10,680元/㎡莱山区和开发区占比最高品质楼盘抗跌性较强。140㎡以上大平层/别墅成交均价12,500元/㎡成交周期较长但单价坚挺业主让价意愿低。五、价格走势与市场预判结合近6个月成交数据烟台二手房价格呈现“核心区抗跌、外围区补跌”的分化格局。走势特征莱山区、芝罘区核心地段价格基本企稳月度波动幅度控制在1%以内。福山区、牟平区等外围区域受新房供应冲击价格仍处于下行通道。学区房、地铁沿线房源溢价能力突出成交周期明显短于市场平均。后市预判预计2026年下半年烟台二手房市场将延续“以价换量”的态势。核心区域价格有望率先企稳外围区域仍存在2%-3%的下调空间。建议购房者重点关注莱山区、芝罘区核心地段的优质房源把握议价窗口期。六、购房建议刚需购房者可重点关注芝罘区、开发区70-100㎡房源当前议价空间较大建议多看多比优先选择房龄10年以内、物业完善的社区。改善型购房者莱山区120㎡以上品质楼盘值得关注核心地段房源抗跌性强可适当放宽预算锁定优质资产。投资型购房者建议谨慎入场优先考虑学区属性明确、租金回报率稳定的小户型房源避免外围区域高库存楼盘。卖房业主合理定价是快速成交的关键建议参考同小区近3个月实际成交价避免挂牌价虚高导致房源长期滞销。七、结语2026年7月烟台二手房市场整体平稳区域分化特征明显。通过实际成交案例可以看出核心地段优质房源依然具备较强的保值能力而外围区域则面临一定的价格调整压力。无论是买方还是卖方都应基于真实成交数据做出理性决策。本报告数据来源于烟台市不动产登记中心网签记录及主要中介机构成交备案仅供参考不构成投资建议。《动手学PyTorch建模与应用:从深度学习到大模型》是一本从零基础上手深度学习和大模型的PyTorch实战指南。全书共11章前6章涵盖深度学习基础包括张量运算、神经网络原理、数据预处理及卷积神经网络等后5章进阶探讨图像、文本、音频建模技术并结合Transformer架构解析大语言模型的开发实践。书中通过房价预测、图像分类等案例讲解模型构建方法每章附有动手练习题帮助读者巩固实战能力。内容兼顾数学原理与工程实现适配PyTorch框架最新技术发展趋势。